我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你有用的操作和建议。

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　　提问：房姐你好，刚出手一套丰台小两居（有120公积金贷款记录），目前手里现金530左右，夫妻俩一个在朝阳门上班。一个在金融街上班，一岁。目标：改善＋西城学区。 方案一：在朝阳买一套600左右两居，之后上学前买一个西城低总价上车房，等上学后去西城租房 方案二：在西城买一个能住的两居，等大了比如高中之后再规划换房。 问题一：方案一与方案二各有优劣，方案一好处是上学前能住的不错，问题是未来几年不知道能不能找到以下西城低总价上车房，以及上学后还得租房可能住的不稳定。方案二好处是能在一个地方长大上学，问题是片区买不起，也就广外凑合。房姐能否给点建议？ 问题二：就方案一而言，我们看了朝青国美城，以及四惠片区的都会华庭、爱这城、东恒时代。请帮忙比较一下这几个盘。 问题三：就方案二而言，我们看了广外的远见名苑、常青藤嘉园，广内的西便门东里跟西里、感化胡同三号院、槐柏树街。请帮忙比较一下。

　　回答：你好，感谢付费！ 才1岁，没必要现在考虑学区，建议先入手一套朝阳自住投资盘，未来有子弹融资+抵押入手学区上车盘。 板块选择上： 朝青优于四惠，朝青近3年一直在涨，更稳一点。四惠目前的价格相比3年前是微跌的状态。 楼盘选择上国美城还不错，其次也可以关注华纺易城，青年汇佳园。

　　提问：房姐好，问题如下： 我们2017年2月购买了广东中山的凯茵新城一套83平米二居室。因为老婆的领导据说有内部消息，说中山因为深中通道确定开建，房价目前是洼地（单价一万），会迅速涨价。他买了一套，我们跟风买入，自己付45万，贷款40万拿下。当年夏天，单价涨到1.5万，但是之后房价基本不动了，现在1.4万左右。很多人所谓专业人士分析粤港澳大湾区不会给中山房产带来涨价。现在我打算卖了这个房子，拿钱去北三县的大买路劲阳光城，或附近的房子，单价1.5万左右，作为投资。不知这个替换操作是否对头？或者有更好的选择？请房姐指点一下！

　　回答：长期看中山的人口会被深圳虹吸，中山虽然发展不错，不过由于前期涨幅价格已经偏高, 未来横盘概率大。北三县适合长持搏一把 如果想短期套利就不要考虑了。虽然热度已经回落很多，但规划何时能落地还是未知数

　　提问：亲爱的房姐您好！新人首问。我先生京籍，我非京籍未满5年社保，有一子。我和我先生名下各有北京房产一套，其中我名下昌平龙山华府2居一套，价格330w左右，抵押贷剩余180w；tty2居一加半地下在我先生名下，2016年高位入，贷款剩余194w。目前价格不太确定（半地下没纳入房产证，但有转让协议）我预估在550左右。此外，我在内蒙包头有一套大平米双学区房，市值大概120w，无抵押无贷款（当地人对大平米非电梯学区房需求不高）。目前我和先生属于创业期，因疫情影响还未开工所以无稳定收入。手里大概剩余有30个，目前的想法是：1）卖掉龙山和包头的，扣除抵押贷能有260个左右，再以我先生名义投资一套小平米的不超过200w；2）保留龙山，卖掉tty，解除抵押贷，手持100+用来做其他稳定保值理财。问：这两个方案哪个更合适？如果选择方案一，那子弹不太多的情况下，望房姐指点迷经，选择哪个区域怎么操组？谢谢。

　　回答：卖掉龙山和包头吧，保留tty。总价不超过200的标的太少了，能提高到200+。 推荐看下 丰台青塔社区：春园 蔚园 芳园 ，4号线枣园站：枣园北里\/东里 首邑溪谷

　　提问：请教房姐: 在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请房姐指点一二。谢谢！

　　回答：1. 建议看下 奥森板块奥林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复，或者东恒二期、苹果社区南区做为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定，二套买入以后在调整会更好

　　提问：新人首问 房姐你好，本人广州白云区有一套3居2009年的房子 目前市场价约450w，在北京海淀万柳有一套1居学区房满5年，老二明年上小学用，市场价大约650W 有大约100W贷款未清，目前在海淀万柳附近租房居住, 老大在万柳上小学今年升初中，仍然会在海淀，本人在望京上班，手中子弹300W, 家庭年收入税后200W 问题1.我家这种情况房子应该怎么规划，租在海淀？朝阳购房投资？(短期内居住朝阳比较困难)，另外我的资金应该怎么倒腾能化利用(包括手头钱，广州房产，北京蜂鸟房产) 2.想改善居住条件，但两个都要在海淀上学是否仍然还是租房比在海淀买房更合适？3. 我广州的房子，是卖掉或是抵押贷款来增加手中子弹在北京购房？广州房产的上升空间怎么样 3. 北京蜂鸟的一居是明年上小学后卖掉增加子弹买套大的或者现在就手上买小一点的？ 感谢！

　　回答：广州现在还处于低位，可以长持。 蜂鸟就用作学区功能，万柳周边的价格太贵，你置换后的居住品质也没租房高。而且大头资产都在学区房上，风险过高。 建议将两套房产抵押出来，再加上部分消费贷，投资一套望京比较合适，因为你的月供能力强，增加些杠杆更合理。

　　提问：目前全家住在百子湾沿海赛洛城3居(有公积金贷款120万)，家里老人手头有500子弹（手头有200，9月能到齐）希望在附近购置一套两居，兼顾以后居住和投资保值使用，因为我们两口子都是把各自之前的房子卖掉后才买的这个三居，所以只能买二套了，我现在看好了百子湾家园的南向两居，102平米，500左右，节前成交价格才498，但是近期上涨太快，昨天成交就503了，首先我想问这个价位入手百子湾家园是否还有必要？如果没有必要，还有哪些盘可以选择？如果买房，我计划是把公积金还掉，一抵贷出多万，全款买下，等老人钱出来了再还掉，因为我们两人收入比较有限，所以不想有太多负债，不知这个计划是否合理，希望您能给到有建设性的意见，多谢！

　　回答：百子湾性价比一般，不是选择 如果能范围扩大可以看看管庄常营附近的两居，比如北京新天地、柏林爱乐、苹果派 首城国际、苹果社区也可以，如果能加100w配套消费贷的杠杆，就可以看次新两居，比如青年路的青年汇佳园，东坝的首开常青藤、奥园 都不错。适当做点贷款能让可看范围扩大不少

　　提问：北京房姐 新人付费首问，翘首以盼，房姐指点（不好意思，之前我以为加入星球的费用就是提问的费用，搞错了，这次是另外付了费的） 现状： 海淀橡树湾有一套72平的华润精装1居室 老公在北苑上班（明年春节后，考虑搬到上地附近），儿子在 北清路稻香湖附近上小学二年级 我妈妈每年会过来跟我们一起住大半年以上，所以，家里常住人口4个 需要： 想购买一套总价在500万左右的小三居 可抵押可交易的二手房 3年内有10%升值空间 能够自住（位置离儿子和老公合适，交通便利、南北朝向、楼龄10年以内，不需要大搞装修） 计划2-3年后，卖掉手里的一套房子，换一个更大的四居室 我现在重点看过的小区，有 ，保利西山林语（小区管理、房子品质满意，价格可以承受；不满意的地方：交通不便，配套不好，未来增值状况不明朗，故宫北院和周边几个限竞房新楼盘西山著、葛洲坝紫郡兰园、西山锦绣府，对未来的配套建设和交通改善有帮助吗？） 第二，金域华府一期（交通、位置、配套，小区管理，基本满意，不满意的地方：套内面积小，得房率低；这个户型稀缺，价格偏贵有21万转商费；昌平产权，未来增值状况不明，据说全部配套已建，包括地铁，不再有升值的空间） 第三，领秀慧谷C区（房子品质，小区管理，交通位置，基本满意；不满意的地方：昌平产权，小区交易量小，流转率低，配套不好） 我的问题是： 1我现在考虑的这几个小区，您怎么看？值得考虑吗？ 2您能否再推荐一些其他的楼盘？车程距离在稻香湖东、西、南，这三个方向的半径距离车程在20分钟以内的。如果能说明一下推荐原因，万分感激

　　回答：你好，感谢付费！ 我们投资一向不看好海淀山后区域，西山林语交通太不便利。 “海淀山后新区”总给人一种错觉，认为有海淀金字招牌+看西山，肯定能涨得不错。实际淀山后新区的辐射力非常之有限，只有个别真正过硬的地方（譬如真正产业零距离、或者有学区、或者商业配套真正发展起来了）才涨起来了。 海淀山后有点像股票里面某个热门板块，板块里面几个真正龙头股确实涨起来了，那些同在板块里面但蹭概念的，仔细一看，发现其实啥也没有。 所以我们投资不看好这类楼盘未来的前景（确实除了是海淀户口，要啥没啥，地铁不可能有，配套10年内估计都很村，产业也没法近到走路上班），也许能跟上北京大盘吧，但能比较明显跑赢大盘不是很乐观。 金域华府虽然属于昌平，但其实跟城六区区别不大，跟海淀就隔一条街，而且也有学区概念，还不错。 领秀慧谷的品质在回龙观区域算不错，相对较新的次新。 但是C区的价格在回龙观朱辛庄这个地段已经到上限，未来的再进行拉升的难度较大。 这几个盘，优先金域华府，年底淘淘笋。

　　提问：房姐你好！关注你很久了。看你多次推荐朝青罗马嘉园的楼盘，五年前因为要二胎，恰巧置换到罗马174平南北通透的户型。自住确实挺舒服的，小区环境和周边生活配套也算不错，就是学区不满意。本想再买一套老破小的学区房，计划赶不上变化，3年前离开北京生活，房子以略低于市场价出租了，目前租客稳定，租金基本够还月供。现在我们计划10年左右不回北京了，近一直在考虑是否需要重新布置一下房子投资。比如卖掉罗马，换到双井或者望京或者其它涨幅快的区域的面积小一点的三居，或者换成两个二居室出租，租金回报率会更高一点？不知道什么原因，罗马嘉园涨幅一直很慢，感觉好像跑不赢大盘。我京户，此房满五，还有近200万贷款。我不想再添加多少现金投资，我不需要考虑学区，只想从保值增值的角度出发考虑。有点纠结是否要改变现状，所以想听听你的意见。如果建议卖，请给个大致方案参考。多谢！

　　回答：你好，青年路板块是一个比较的地段，也比较成熟，市中心的正东，四环半有地铁有商业。同时也有一些优缺点，人口密度大，没有什么亮点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价，而大户型和2000左右小区相反存在一些低估得可能和套利空间。 珠江罗马家园就是这样，小户型溢价较高，部分大户型存在低估，基础还稳健。 置换望京没有问题，关注保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城等。

　　提问：姐姐，你好！本人北京工居证，名下无房，现有马连洼润千秋佳苑2居一套，出售可得620左右，劲松2居一套出售可得580左右，目前手头资金200万 ，想换一个三居，两居只想卖一处，我的工作地即将是海淀生命科学园，女友北医三院请问 1.卖掉哪个2居换三居合适 2.目前看了中海枫涟山庄，百旺茉莉园，润千秋佳苑，上地当代城市家园等小区，因为居住有感情，重点看了本小区的126p南向客厅，户型不错，楼层也不错，但是带一个产权车位需要38万，贝壳挂牌接近1100w，感觉有点鸡肋，130p的又是北向客厅，户型不太方正，贝壳挂牌999w感觉本小区的房子偏贵，并且没有学区，拿不定主意，请您替我详细分析一下 3.如果我兼顾自住，保值，上班交通，有小孩学区几方面考虑，这几个小区咋样？ 4 ，您推荐哪些小区？本人承受目标不超1000w，女友喜欢地铁房。 谢谢姐姐！

　　回答：你好，感谢大额付费！ 西北旺的标杆楼盘是中海枫涟山庄，其中标志性的户型是122P的三居，点的时候这个户型1200w，现在即便有多校划片的政策利空也稳定在1000w左右，点的时候900w左右。 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南北通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况。 当代这个盘位于京新高速以东，不算上地核心区（核心区在高速西）。上地一些小区能划到101上地小区，当然比当代这个盘划片要好。这个小区品质还不错，户型紧凑，居住感强。 其实你就是1000w买个学区房，中海是理想的选择了，二小百旺挺好的，硬件水平海淀前三。 润千秋佳苑的2居建议直接出手，保留劲松2居。

　　提问：房姐，您好，购二套房小二居的次新房，就投资保值及将来大了（大学生）能自住，手里800多万，可贷180万左右。曾考虑四季青（汤泉逸墅周边，因为自住在这，想将来离近点），其次万柳（区域喜欢，但房价贵没实地看过），看过亚运村（远洋万和城看过），望京（保利中央公园、慧谷阳光、融科、季景沁园、东湖湾），三里屯西坝河区域也看过。有朋友建议买二环附近的老公房。1、以上区域更优选择是哪个？求建议；2、二环附近2000年左右的老公房是否值得考虑，看过和平里附近、白石桥附近及甘家口一带的老公房，有合适的楼盘推荐吗？谢谢房姐

　　回答：1. 既然是投资保值，就要眼光长远点。 望京，四季青这个地方居住环境比较好，学区一般所以溢价并不是太高，可做为选 2. 投资不建议看二环附近老破小，大部分都是做为学票，居住属性差，学区摊薄对学票价格会有影响，再就2环内企业会向通州、雄安迁移，也会削弱房价进一步上涨的动能。
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